Система определения составляющих цены недвижимости

 

Изобретение относится к устройствам и методам цифровых вычислений и обработки данных для определения цены объектов недвижимости. Техническим результатом является определение составляющих цены недвижимости, позволяющих анализировать ценообразование на рынке недвижимости по объективным показателям. Система содержит базу данных цен объектов недвижимости, блок обработки данных, средство памяти цен местоположения объектов недвижимости текущего цикла вычислений, средство памяти цен местоположения объектов недвижимости предыдущего цикла вычислений, средство памяти цен строений объектов недвижимости. 1 з.п. ф-лы, 2 ил.

Предложение относится к устройствам и методам цифровых вычислений и обработки данных для определения цены объектов недвижимости, разделения указанной цены на составляющие, одна из которых зависит от местоположения объекта недвижимости, вторая не зависит от местоположения и связана с особенностями строения объекта недвижимости данного типа и величиной его износа. Данные показатели используют для учета, регулирования, статистики и других операций, связанных с операциями с недвижимостью.

Предшествующий уровень техники Известные системы менеджмента, относящиеся к сбору и обработке информации о недвижимости и ее ценах, содержащие устройства ввода-вывода, которые преобразуют информацию, относящуюся к операциям по торговле недвижимостью для передачи по линии связи. Системы содержат телефонные аппараты, связанные через линии связи с центральным компьютером, принимающим эти данные и обрабатывающим их. Системы накапливают и систематизируют данные о недвижимости, торговых операциях с недвижимостью и данные о ценах на объекты недвижимости (JP 57204964 A, G 06 F 15/20, 15.12.82 и JP 57204965, G 06 F 15/20, 15.12.82).

Известна аппаратура и способ накопления, восстановления, отображения и распечатки информации о недвижимости, поступающей от терминалов риэлторов к центральному компьютеру, предназначенному для сбора информации и формировании базы данных, содержащей перечень реальных показателей и характеристик недвижимости на рынке.

Центральный компьютер выборочно может накапливать изобразительную информацию, относящуюся к определенным характеристикам объектов недвижимости. Изображения могут быть введены с удаленных терминалов, они могут быть введены в интерактивную базу для отображения, распечатки и хранения. Для этого предусмотрены специальные протоколы (US 5235680, G 06 F 15/00, 10.08.93).

Наиболее близкой по технической сущности к заявленной системе является автоматизированная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включающую в том числе систему определения цены объектов недвижимости. Система содержит базу данных цен объектов недвижимости, связанную шинами с блоком обработки данных, блоки хранения и анализа информации по обмену недвижимости. С помощью визуального осмотра и карт местности проводится оценка заданной площади, например, ряда земельных участков, при этом учитываются данные о расположении на этой местности различного рода ресурсов, т. е. одной из составляющих цен объектов недвижимости. Кроме того, объектом системы могут являться дом, квартира, участок и т.п. Эти данные обрабатываются и учитываются, оцениваются (RU, 2098864 Cl, G 06 F 17/40 10.12.97).

Система обеспечивает информацией риэлторские службы, анализирует объекты недвижимости, определяет их категории, регистрирует состояние земельных участков, регистрирует права владельцев на недвижимое имущество и сделки.

Недостатком известных систем, предназначенных для обработки информации об объектах недвижимости, является отсутствие аппарата анализа за изменением цены недвижимости по разным показателям, интересующим как потребителей, так и риэлторов. В частности, известные системы не определяют величины составляющих цены на объект недвижимости, по координатам местоположения и по типу строения объекта недвижимости, однако эта информация является существенной на рынке недвижимости, т.к. позволяет отслеживать процессы ценообразования недвижимого имущества.

Раскрытие технической сущности заявленного изобретения Техническим результатом предложения является определение составляющих цены объектов недвижимости, характеризующих как особенности строения данного типа, так и составляющую, характеризующую местоположение объекта недвижимости, что позволяет анализировать ценообразование на рынке недвижимости по объективным показателям.

Технический результат достигается тем, что в системе определения составляющих цены объектов недвижимости, содержащей базу данных цен объектов недвижимости и блок обработки данных, при этом блок обработки данных предназначен для разделения цены объекта недвижимости на цену местоположения объекта недвижимости и на цену строения объекта недвижимости, в систему введены средство памяти цен местоположения объектов недвижимости текущего цикла вычислений, средство памяти цен местоположения объектов недвижимости предыдущего цикла вычислений и средство памяти цен строений объектов недвижимости, вход управления средства памяти цен строений объектов недвижимости является управляющим входом системы, вход и первый выход - подключены соответственно к первым выходу и входу блока обработки данных, второй выход блока обработки данных соединен со входом базы данных цен объектов недвижимости, первый и второй и третий выходы которой подключены ко второму и третьему входам блока обработки данных и к первому входу средства памяти цен местоположения объектов недвижимости текущего цикла вычислений, первый, второй выходы и второй вход средства памяти цен местонахождения объектов недвижимости текущего цикла вычислений подключены соответственно к четвертому и пятому входам и третьему выходу блока обработки данных, третий выход указанного средства и четвертый выход блока обработки данных соединены со входом средства памяти цен местоположения объектов недвижимости предыдущего цикла вычислений, выход которого соединен с шестым входом блока обработки данных, второй выход средства памяти цен строений объектов недвижимости и четвертый выход средства памяти цен местоположения объектов недвижимости текущего цикла вычислений являются соответственно первым и вторым выходами системы.

Кроме того, блок обработки данных включает вычитатели, арифметический блок, арифметико-логический блок, ключи, вычислитель средней цены строения и вычислитель интерполяционного многочлена, первый вход вычислителя средней цены строения является первым входом указанного блока, выход первого вычитателя является первым выходом указанного блока, второй вход вычислителя средней цены строения и объединенные первые входы первого и второго вычитателей являются соответственно вторым и третьим входами указанного блока, первый вход вычислителя интерполяционного многочлена является четвертым входом указанного блока, вход первого ключа и первый вход арифметико-логического блока являются соответственно пятым и шестым входами указанного блока, второй вход арифметико-логического блока соединен с первым выходом первого ключа, третий вход является входом константы "q", выход соединен со входом второго ключа, первый выход которого и второй выход первого ключа соединены с соответствующими входами третьего ключа, выход которого соединен с управляющим входом вычислителя интерполяционного многочлена и является вторым выходом указанного блока, выход вычислителя интерполяционного многочлена и выход второго вычитателя соединены со входами арифметического блока, выход которого подключен ко второму входу первого вычитателя и является третьим выходом указанного блока, выход вычислителя средней цены строения подключен ко второму входу второго вычитателя, второй выход второго ключа является четвертым выходом указанного блока.

Краткий перечень чертежей, иллюстрирующих заявленную систему.

На фиг. 1 представлена структурная схема устройства, на фиг. 2 - пример функциональной схемы реализации заявленной системы определения составляющих цены недвижимости.

Система содержит базу 1 данных цен объектов недвижимости, средство памяти 2 цен местоположения объектов недвижимости текущего цикла вычислений (с координатами X_i, Y_i), средство памяти 3 цен местоположения объектов недвижимости предыдущего цикла вычислений (с координатами X_i, Y_i), средство памяти 4 цен строений объектов недвижимости и блок 5 обработки данных. Все вышеперечисленные средства памяти, базы данных и блок обработки данных связаны между собой шинами 6, и в одном из примеров выполнения блоками системы управляют с помощью микроконтроллера (на чертеже не показан), приведенные выше функциональные связи между блоками системы формируют указанные шины.

На фиг. 2 приведен один из примеров реализации системы, где база 1 данных цен объектов недвижимости, средство памяти 2 цен местоположения объектов недвижимости текущего цикла вычислений, средство памяти 3 цен местоположения объектов недвижимости предыдущего цикла вычислений, средство памяти 4 цен строений объектов недвижимости.

Блок 5 обработки данных содержит вычислитель 7 средней цены строения объекта недвижимости, вычислитель 8 интерполяционного многочлена, ключи 9, 10, 11, арифметический блок 12, вычитатели 13 и 14, арифметикологический блок 15, управляющие входы на фиг. 2 обозначены позицией 16.

Все блоки заявленной системы являются стандартными блоками, используемыми в вычислительной технике.

Вычислитель 8 интерполяционного многочлена может быть реализован как аппаратным путем с помощью функциональных блоков, так и программными средствами.

Пример реализации указанного блока описан, например, Шикин Е.В. и др. Кривые поверхности на экране компьютера, М., Диалог-МИФИ, 1996, с. 28-31.

Базу 1 данных формируют с учетом известных источников информации (периодические журналы, каталоги), также сведений, предоставляемых агентствами по недвижимости. Эти данные систематизируют, присваивают поисковые индексы и формируют массив данных цен объектов недвижимости, система может также содержать данные по основным характеристикам объектов недвижимости таких как: цена, тип строения, площадь, степень износа, местоположения, время постройки, так и другие характеристики.

Эти сведения, например, в виде следующих величин заносят в базу данных. При этом нижеприведенные величины цен в простейшем случае рассчитывают на 1 кв. м площади объекта недвижимости. Однако указанный расчет можно произвести с учетом любой другой относительной характеристики объекта недвижимости: F_i - величина цены i-го объекта недвижимости; X_i, Y_i - координаты местоположения i-го объекта недвижимости; T_i - тип строения i-го объекта недвижимости, где j - число типов строений объектов недвижимости в базе данных.

Задачей данного предложения является определение составляющих цены i-го объекта недвижимости по следующей формуле F_i = P_i + A_i^Tj, (1) где P_i - цена местоположения i-го объекта недвижимости в месте с координатами X_i, Y_i (для простоты цена 1 кв.м) текущего цикла вычислений, которая хранится в средстве памяти 2 цен местоположения объектов недвижимости; A_i^Tj - цена строения типа T_j с учетом особенностей и износа (как было указано выше, для простоты цена 1 кв.м), которая хранится в средстве памяти 4 цен строений типов объектов недвижимости.

Таким образом, для определения составляющих цены в данной системе необходимо определить следующие величины: X_i, Y_i, T, F, A^T, P, P^*,
где показатель P^* (цена местоположения объекта недвижимости, полученная в предыдущем цикле вычисления) введен в указанную совокупность показателей цены i-го объекта, поскольку в качестве аппарата вычисления используют итерационный метод определения составляющих цены объекта недвижимости, т.е. с помощью следующих друг за другом циклов вычислений, в которых результат предыдущего цикла используют в текущем цикле вычислений.

Как было указано выше, предварительно формируют базу данных из показателей F_i, X_i, Y_i, T_j, полученных от внешних источников информации.

Для повышения достоверности информации, хранимой в базе данных, периодически ее обновляют.

Пусть в базе 1 данных хранятся данные по N объектам недвижимости и следует определить цену местоположения i-го объекта недвижимости.

Для этого определяют среднюю цену A_cp^Tj строения типа T_j по всему массиву цен (фиг. 2) в вычислителе 7, где реализуется следующая арифметическая операция:

где A_L (T_j) - цены строений типа T_j, заносимые в средство памяти 4 цен строений типов недвижимости, при проведении циклов вычислений;
L = 1,...L (целые числа), где L - число указанных объектов типа T_j.

В указанном средстве 4 эти данные накапливаются и в каждом цикле вычисляется средняя цена строения объекта недвижимости.

Таким образом, как было указано выше, для определения величины P_i и A_i^Tj для каждого объекта недвижимости (один элемент массива цен) формируют 7 полей переменных параметров: X, Y, T, F, A^T, P, P^*.

Вычисления осуществляют итерационным методом по функциональной схеме, приведенной на фиг. 2. При этом считаем, что текущее число объектов недвижимости, участвующих в вычислениях К = 1, 2, ... N, где N - общее число объектов недвижимости, K - вспомогательная величина, связанная с числом объектов недвижимости в базе 1 данных, которая принимает величины от 1 до N в проводимых циклах вычислений, а вычисление осуществляют для каждого объекта недвижимости базы данных.

Система работает следующим образом.

Запуск системы производят на шаге "0", например, путем подачи в средство памяти 4 цен строений объектов недвижимости сигнала начала вычисления, на выходе указанного средства 4 в этом случае появляется сигнал A_к^T = 0, что соответствует тому, что на текущем цикле вычисления цена строения A_к^T, вычисляемого для заданного i объекта недвижимости принимается равной "0", при условии A_к^T = 0, цена стоимости местоположения объекта недвижимости в текущем цикле вычислений становится равной F_к = P_к, где F_к - цена объекта, хранящаяся в базе 1. Указанная величина перемещается в средство 2 памяти цен местоположения объектов недвижимости в текущем цикле вычисления.

На следующем шаге "1" работы системы принимают i = 0, этот шаг также входит в подготовительную процедуру, при этом величина P_к из средства 2 поступает в средство 3, т.о. величина P_K - цена местоположения в текущем цикле вычисления заносится в средство памяти 3 как цена P_к* местоположения в предыдущем цикле вычислений.

Далее осуществляют определение указанных составляющих для объекта i = 1, это происходит на шаге "2", на котором осуществляют построение интерполяционного многочлена в блоке 8 для вычисления вспомогательной величины I (X_k, Y_k), соответствующей цене объекта местоположения в циклах вычисления. При этом, как было указано выше, i = i + 1, т.е. вычисления осуществляют для первого объекта недвижимости с учетом того, что в предыдущем шаге "1" i = 0, а на шаге "2" i = 1, и определяют следующие значения вспомогательной величины l (X_к, Y_к) по следующему алгоритму в вычислителе 8 интерполяционного многочлена

На шаге "3" осуществляют вычисление I_i^* = F_i - A_cp^Tj в блоке 13, являющимся вычитателем, где T_j - тип строения, находящийся в месте с координатами X_i, Y_i, F_i - цена объекта недвижимости в базе данных 1 для i-объекта недвижимости, A_cp^Tj - средняя цена объектов недвижимости в базе 1 данных для типа T_j.

На шаге "4" осуществляют определение P_i по формуле P_i = (I (X_i, Y_i) + I_i)^*/2, которое реализует арифметический блок 12. На этом же шаге "4" осуществляют также вычисление цены A_i^Tj типа T_j с учетом особенностей и износа, находящегося в месте с координатами X_i, Y_i в вычитателе 14 по формуле:
A_i^Tj = F_i - P_i
На шаге "5" осуществляют сравнение величины i номера текущего объекта, для которого определяют составляющие цены с учетом числа шагов и величины N - всех объектов недвижимости в базе 1. При этом, если i = N, то система переходит вновь на шаг "2" (фиг. 2), т.е. на шаг вычисления вспомогательной величины I (X_i, Y_i). Если i ≠ N, то переходят на шаг "6", где осуществляют сравнение величины [(P_к^* - P_к)/P_к], взятого по модулю с величиной q (где q - наперед заданное число в арифметико-логическом блоке 15.

Если указанная величина [(P_к^* - P_к)/P_к] > q, то переходят вновь на шаг "1". (2)
При этом циклы вычислений заканчиваются для каждого объекта, когда в средство 4 и в средство 2 заносят путем вышеуказанных вычислений величины A_i^Tj и P_i и при этом в блоке 15 формируют сигнал о невыполнении неравенства (2).

Если блок 15 определяет, что неравенство имеет место, то он подает сигнал на ключ 9, соответствующий шагу "1", ключ 9 переписывает P_к из блока 2 в блок 3, а ключ 11 через ключ 10 подает величину P_i в блок 8 и в базу 1 для продолжения вычислений.

Таким образом, вычисления проводят для всех объектов недвижимости базы данных до тех пор, пока будет удовлетворяться неравенство (2). Управление работой блоков системы осуществляет контроллер (на чертеже не показан). Контроллер подает управляющие сигналы по входам 16 на все вышеуказанные узлы системы и считает число шагов в цикле, число циклов, число объектов базы для управления обработкой при каждом цикле вычислений.

При этом в конце цикла вычислений, когда i становится равным N в средстве памяти 4 данных для N объекта недвижимости формируется величина A_i^Tj - цена типа строения данного объекта недвижимости, а в средстве памяти 2 формируется цена местоположения данного объекта недвижимости, на выходах средства 4 и средства 2.

В результате чего на основе простого алгоритма вычисления определяются заданные составляющие цены объекта недвижимости.

Расчеты для простоты проводят по стоимости 1 кв.м цены местоположения и 1 кв.м цены строения. Однако расчеты могут быть произведены другим способом. При этом следует отметить, что цена местоположения на 1 кв.м может быть не равна цене продажи 1 кв.м земли в данном месте, а цена 1 кв.м строения может быть не равна стоимости строительства 1 кв.м строения данного типа. При этом в базу данных можно вводить рыночные цены, т.е. цены, за которые можно продать объект недвижимости, также можно вводить и иные цены. Т.е. система позволяет производить расчеты различных цен объектов и в различных составляющих этих цен.

Формула изобретения

1. Система определения составляющих цены объектов недвижимости, содержащая базу данных цен объектов недвижимости и блок обработки данных, отличающаяся тем, что блок обработки данных предназначен для разделения цены объекта недвижимости на цену местоположения объекта недвижимости и на цену строения объекта недвижимости, в систему введены средство памяти цен местоположения объектов недвижимости текущего цикла вычислений, средство памяти цен местоположения объектов недвижимости предыдущего цикла вычислений и средство памяти цен строений объектов недвижимости, вход управления средства памяти цен строений объектов недвижимости является управляющим входом системы, вход и первый выход подключены соответственно к первым выходу и входу блока обработки данных, второй выход блока обработки данных соединен со входом базы данных цен объектов недвижимости, первый, второй и третий выходы которой подключены ко второму и третьему входам блока обработки данных и первому входу средства памяти цен местоположения объектов недвижимости текущего цикла вычислений, первый, второй выходы и второй вход средства памяти цен местоположения объектов недвижимости текущего цикла вычислений подключены соответственно к четвертому и пятому входам и третьему выходу блока обработки данных, третий выход указанного средства и четвертый выход блока обработки данных соединены со входом средства памяти цен местоположения объектов недвижимости предыдущего цикла вычислений, выход которого соединен с шестым входом блока обработки данных, второй выход средства памяти цен строений объектов недвижимости и четвертый выход средства памяти цен местоположения объектов недвижимости текущего цикла вычислений являются соответственно первым и вторым выходами системы.

2. Система по п.1, отличающаяся тем, что блок обработки данных содержит вычитатели, арифметический блок, арифметико-логический блок, ключи, вычислитель средней цены строения и вычислитель интерполяционного многочлена, первый вход вычислителя средней цены строения является первым входом указанного блока, выход первого вычитателя является первым выходом указанного блока, второй вход вычислителя средней цены строения и объединенные первые входы первого и второго вычитателей являются соответственно вторым и третьим входами указанного блока, первый вход вычислителя интерполяционного многочлена является четвертым входом указанного блока, вход первого ключа и первый вход арифметико-логического блока являются соответственно пятым и шестым входами указанного блока, второй вход арифметико-логического блока соединен с первым выходом первого ключа, третий вход является входом константы "q", выход соединен со входом второго ключа, первый выход которого и второй выход первого ключа соединены с соответствующими входами третьего ключа, выход которого соединен с управляющим входом вычислителя интерполяционного многочлена и является вторым выходом указанного блока, выход вычислителя интерполяционного многочлена и выход второго вычитателя соединены со входами арифметического блока, выход которого подключен ко второму входу первого вычитателя и является третьим выходом указанного блока, выход вычислителя средней цены строения подключен ко второму входу второго вычитателя, второй выход второго ключа является четвертым выходом указанного блока.

РИСУНКИ

Рисунок 1, Рисунок 2