Способ оценки фактического состояния возводимого или возведенного объекта жилищного фонда

 

Изобретение относится к способам оценки состояний зданий и сооружений, а именно к способам оценки фактического состояния возводимого или возведенного объекта жилищного фонда. Способ предусматривает создание первичного информационного носителя технической информации, в который заносят данные, содержащие проектные параметры и проектные инженерно-технические характеристики объекта, его систем, элементов и узлов, отдельных помещений, инженерно-технического оборудования и коммуникаций, а также проведение инструментальных обследований конструктивных и инженерных систем и узлов объекта в процессе его возведения и/или в процессе эксплуатации с определением реальных значений тех же параметров и характеристик с последующим сравнением их с проектными данными, зафиксированными в первичном носителе технической информации, выявлением отклонений и оценкой их соответствия допустимому для данного параметра или характеристики интервалу отклонений и последующим составлением результирующего информационного носителя в виде паспорта объекта и/или отдельных его помещений, в который заносят индивидуализирующие объект и/или его помещения реальные значения упомянутых параметров и характеристик, по которым оценивают фактическое состояние объекта. Изобретение позволяет повысить точность оценки фактического состояния возводимого или возведенного объекта жилищного фонда и его долговечность путем обеспечения возможности своевременного устранения имеющихся дефектов и неисправностей как в процессе строительства, так и при эксплуатации, оптимизации сроков текущих и капитальных ремонтов и повышения тем самым экономичности за счет снижения трудо- и материалозатрат при продлении безаварийного функционирования всех его систем. 12 з.п. ф-лы.

Изобретение относится к способам оценки состояний зданий, сооружений, а именно к способам оценки фактического состояния возводимого или возведенного объекта жилищного фонда.

Известен способ оценки фактического состояния объекта жилищного фонда, включающий проведение инвентаризации и составление паспорта объекта, содержащего данные о его состоянии (см. “Экономика и управление недвижимостью”, Учебник, Москва, 1999, с. 88-103).

Известный способ оценки основывается на предварительном создании макетов паспортов помещений, их заполнения после проведения инвентаризации помещений, разработку программного обеспечения и формировании баз данных паспортов, содержащих фактические данные о помещениях.

Недостатками известного способа являются невысокая достоверность и отсутствие оптимизации трудозатрат по проведению оценки фактического состояния объекта жилищного фонда.

Задачей изобретения является повышение точности оценки фактического состояния возводимого или возведенного объекта жилищного фонда и его долговечности.

Поставленная задача решается за счет того, что в способе оценки фактического состояния возводимого или возведенного объекта жилищного фонда согласно изобретению предусматривается создание первичного информационного носителя технической информации, например альбома, в который заносят данные, содержащие проектные параметры и проектные инженерно-технические характеристики объекта, его систем, элементов и узлов, отдельных помещений и инженерно-технического оборудования и коммуникаций, а также проведение инструментальных обследований конструктивных и инженерных систем и узлов объекта в процессе его возведения и/или в процессе эксплуатации с определением реальных значений тех же параметров и характеристик с последующим сравнением их с проектными данными, зафиксированными в первичном носителе технической информации, выявлением отклонений и оценкой их соответствия допустимому для данного параметра или характеристики интервалу отклонений и последующим составлением результирующего информационного носителя в виде паспорта объекта и/или отдельных его помещений, в который заносят индивидуализирующие объект и/или его помещения реальные значения упомянутых параметров и характеристик, по которым оценивают фактическое состояние объекта.

При выходе какого-либо параметра или характеристики за пределы допустимого интервала могут производить дополнительные работы на объекте по приведению указанного параметра или характеристики к допустимому интервалу.

При создании первичного информационного носителя технической информации, например альбома, могут использовать существующую базу данных типовых проектов и/или проектную документацию на возводимый или возведенный объект жилищного фонда.

Полученные данные паспортов объектов и/или отдельных помещений могут использовать для составления паспортов отдельных районов и города в целом.

Данные паспортов могут использовать для корректировки сроков текущих и капитальных ремонтов, а также для корректировки существующих правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, санитарных правил и норм, правил устройства электроустановок, городских строительных норм и строительных норм и правил.

Перед составлением паспортов объекта и/или помещений могут определять совокупность операций и трудоемкость производства работ с учетом наличия проектов паспортов этих или однотипных помещений в уже имеющейся базе данных, имеющейся рабочей документации, наличия зафиксированных в ней изменений до начала строительства, в процессе строительства и в период эксплуатации, этажности дома, секционности, современности проектных решений по электроразводкам в квартире, степени индивидуальности проектного решения, причем все перечисленные факторы учитывают коэффициентами по отношению к базовому нормативу, которые устанавливают эмпирическим путем на основе анализа трудоемкости по составлению паспорта конкретного объекта в период времени, составляющий не менее двух предшествующих лет, причем за базовый норматив трудоемкости работ проведения паспортизации принимают 14-этажный 3-секционный жилой дом, что соответствует общей площади квартир, составляющей 10000 кв.м.

При определении трудоемкости производства работ по составлению паспортов помещений с учетом наличия проектов паспортов этих или однотипных помещений в уже имеющейся базе данных могут учитывать наличие всех необходимых типов секций в разработанной номенклатуре конкретной серии в составе базы данных, наличие изменений в компоновке конструктивных элементов и инженерных систем квартир, наличие новых модификаций квартир в доме-новостройке, несоответствие планировочных и конструктивных решений, принятых по первому и последнему этажу, наличие изменений в толщине несущих стен по этажам по отношению к базовой модели серийного объекта, соответствие инженерно-технических решений на объекте и в его отдельном помещении, в т.ч. для реализации энергосберегающих мероприятий, наличие изменений в фасадных элементах.

Трудозатраты инструментального обследования объекта–новостройки на соответствие паспортной информации фактическому состоянию могут определять с учетом этажности, погодных условий, удаленности, неиндустриальности прокладки электросетей, необходимости применения специальных электронных приборов, элитности объекта, причем за базовый норматив трудоемкости работ при обследовании, обеспечивающий инженерную целесообразность его проведения, принимают 4 – 5 выездов в период с апреля по октябрь на 14-этажный объект–новостройку в пределах 3 км на общественном транспорте от ближайшей станции метро.

Для составления паспортов с учетом этажности объектов массовой застройки все объекты могут классифицирать по количеству этажей на следующие группы: до 5-ти этажей, в том числе коттеджного типа, 5-9 этажей, 10-14 этажей, 15-17 этажей, 18-22 этажа, более 22 этажей.

При инструментальном обследовании конструктивных и инженерных систем и узлов объекта могут проводить сантехническое обследование помещений, отражающее потребительские свойства и качества строительной продукции: уровни теплозащиты наружных ограждающих конструкций, которые проверяют в заводских или натурных условиях эксплуатации объектов, уровни звукоизоляции внутренних ограждающих конструкций от воздушного и ударного шума, которые проверяют в лабораторных или в натурных условиях перед сдачей объекта в эксплуатацию, уровни шума и вибрации от инженерного оборудования объекта – сантехнического оборудования, лифтов, встроенных электрощитовых и другого оборудования, уровни освещенности помещений общественных и жилых объектов, а также объектов индивидуальной застройки, уровни радиационного излучения, включая гамма-излучение, содержание и динамику поступления радона на участке застройки, содержание естественных радионуклидов в строительном сырье, микроклимат помещений, уровни радиационного излучения после завершения отделочных работ и формирования интерьера, результаты исследования питьевой воды водопровода.

Могут проводить обследование не менее 10% помещений по всем уровням, а при одномоментной сдаче в эксплуатацию однотипных серий объектов, выполненных из однотипных партий материалов и сырья, проводят выборочную проверку.

При превышении предельно допустимых значений сантехнических показателей могут проводить детальное обследование объектов, а после завершения исследований составляют протоколы измерений, по результатам которых судят о необходимости внесения исправлений.

При сантехническом обследовании оценку микроклимата помещений могут проводить путем замера температуры, относительной влажности, скорости движения воздуха, в том числе скорости притока, вытяжки, кратности воздухообмена, загрязнений воздушной среды в помещении путем измерения содержания вредных веществ: фенола, формальдегида, винилбензола, бензола, этилацетата.

При сантехническом обследовании радиационную оценку помещений могут проводить путем измерения мощности эквивалентной дозы внешнего гамма-излучения и измерения эквивалентной равновесной объемной активности радона в воздухе помещений.

При сантехническом обследовании оценку шума и вибрации в помещении могут проводить путем измерения уровня звукового давления, измерения уровня звука, измерения эквивалентного уровня звука, измерения уровня общей вибрации и измерения уровня локальной вибрации.

Радиационную оценку помещений могут проводить в три этапа, причем на первом этапе проводят зарядку приборов, контрольные замеры, комплектование необходимыми приборами и приспособлениями, на втором этапе проводят на объекте организационную подготовку измерений, отборы проб воздуха или материалов, измерения с помощью соответствующей аппаратуры на объекте, причем пробы или материалы для анализа доставляют в лабораторию, а на третьем этапе в лаборатории обрабатывают результаты измерений, заполняют журнал радиационного контроля, подготавливают и проводят анализ проб, сопоставляют их с нормативами, составляют протоколы и/или акты испытаний, в том числе с результирующей технической информацией по улучшению радиологического контроля.

Оценку микроклимата помещений могут проводить в три этапа, причем на первом этапе подготавливают приборы и комплектуют необходимое оборудование для проведения измерений, на втором этапе на объекте подготавливают и размечают точки измерений, устанавливают штативы на разных уровнях, измеряют температуру воздуха в помещениях, температуру окружающих поверхностей и отопительных приборов, относительную влажность и скорость движения воздуха в помещении, а на третьем этапе в лаборатории обрабатывают полученные данные результатов, определяют результирующую температуру и ее локальную асимметрию, воздухообмен в помещении, сопоставляют с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по полученным данным.

Определение содержания вредных веществ в воздухе могут осуществлять в три этапа, причем на первом этапе приготавливают химические реактивы, строят градуировочные графики, проверяют и подготавливают приборы и испытательную аппаратуру – поглотительные приборы, электрореспираторы, разделительные колонки, метанаторы и другое специальное оборудование, проводят калибровку приборов, определяющих концентрацию вредных веществ, комплектуют необходимые приборы и приспособления на объекте, а на втором этапе на объекте проводят организационную подготовку по согласованию точек отбора, энергообеспечению, отбор и доставку проб для анализа в лабораторию, а на третьем этапе в лаборатории проводят анализ проб, обработку результатов измерений, оценку концентраций вредных веществ, сопоставление с нормативами, составление протоколов и/или актов по результатам измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению состояния воздушной среды.

Оценку шума и вибрации в помещении могут осуществлять в три этапа, на первом из которых выполняют зарядку приборов и контрольные замеры, в том числе калибровку приборов, комплектование необходимыми приспособлениями для работы на объекте, проводят подготовку к проведению измерений - определяют объем обследований и точки замеров, на втором этапе выполняют на объекте организационную подготовку к проведению измерений, определяют условия обследования, выбирают места установки микрофона или вибропреобразователя, проводят измерения необходимых параметров, а на третьем этапе осуществляют в лаборатории обработку результатов измерений с учетом поправок, рассчитывают измеряемые величины, сопоставляют с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по уменьшению шума и вибрации.

Измерение освещенности в помещении могут осуществлять в три этапа, причем на первом этапе проверяют работу приборов, проводят контрольные замеры, комплектацию приборов и приспособлений для проведения измерений на объекте, ознакомление с объемом измерений и местами расположения точек замеров, на втором этапе проводят на объекте организационную подготовку к проведению измерений и проведение измерений, а на третьем этапе осуществляют обработку результатов измерений, расчет значений освещенности с учетом поправок, сопоставляют с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению освещенности помещений.

Определение качества питьевой воды могут осуществлять в три этапа, причем на первом этапе приготавливают химические растворы, подготавливают приборы и испытательную аппаратуру, проводят калибровку приборов, определяющих концентрацию вредных веществ, а также комплектование необходимыми приборами и приспособлениями для работы на объекте, на втором этапе выполняют на объекте организационную подготовку к проведению измерений, отбор проб питьевой водопроводной воды и доставку их в лабораторию, а на третьем этапе осуществляют в лаборатории анализ проб, обработку результатов измерений, расчет концентраций вредных веществ, сопоставление с нормативами, составляют протокол и/или акт результатов измерений, в том числе с предложениями по улучшению питьевой водопроводной воды в здании.

Теплотехническое обследование объекта могут осуществлять в три этапа, причем на первом этапе выполняют зарядку и калибровку приборов, контрольные замеры, комплектование необходимыми приборами и приспособлениями для работы на объекте, на втором этапе осуществляют на объекте организационную подготовку по определению фактического теплотехнического состояния объекта и проводят обследования, а на третьем - обработку результатов обследования на компьютере, составляют протокол и/или акт и подготавливают заключение, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению теплотехнических качеств ограждающих конструкций объекта.

Технический результат, обеспечиваемый приведенной совокупностью существенных признаков, состоит в повышении точности оценки фактического состояния возводимого или возведенного объекта жилищного фонда и его долговечности за счет обеспечения возможности своевременного устранения имеющихся дефектов и неисправностей как в процессе строительства, так и при эксплуатации, оптимизации сроков текущих и капитальных ремонтов и повышения тем самым экономичности за счет снижения трудо- и материалозатрат при одновременном обеспечении безаварийного функционирования всех его систем.

Способ осуществляют следующим образом.

Для проведения оценки фактического состояния возводимого объекта жилищного фонда создают первичный информационный носитель технической информации – альбом, в который заносят данные, содержащие проектные параметры и проектные инженерно-технические характеристики объекта, его систем, элементов и узлов, отдельных помещений и инженерно-технического оборудования и коммуникаций.

При создании первичного информационного носителя технической информации – альбома, используют существующую базу данных типовых проектов и/или проектную документацию на возводимый объект жилищного фонда.

Перед составлением паспортов объекта и/или помещений определяют совокупность операций и трудоемкость производства работ с учетом наличия проектов паспортов этих или однотипных помещений в уже имеющейся базе данных, имеющейся рабочей документации, наличия зафиксированных в ней изменений до начала строительства, в процессе строительства и в период эксплуатации, этажности дома, секционности, современности проектных решений по электроразводкам в квартире, степени индивидуальности проектного решения, причем все перечисленные факторы учитывают коэффициентами по отношению к базовому нормативу, которые устанавливают эмпирическим путем на основе анализа трудоемкости по составлению паспорта конкретного объекта в период времени, составляющий не менее двух предшествующих лет, причем за базовый норматив трудоемкости работ проведения паспортизации принимают 14-этажный 3-секционный жилой дом, что соответствует общей площади квартир, составляющей 10000 кв.м.

При определении трудоемкости производства работ по составлению паспортов помещений с учетом наличия проектов паспортов этих или однотипных помещений в уже имеющейся базе данных учитывают наличие всех необходимых типов секций в разработанной номенклатуре конкретной серии в составе базы данных, наличие изменений в компоновке конструктивных элементов и инженерных систем квартир, наличие новых модификаций квартир в доме-новостройке, несоответствие планировочных и конструктивных решений, принятых по первому и последнему этажу, наличие изменений в толщине несущих стен по этажам по отношению к базовой модели серийного объекта, соответствие инженерно-технических решений на объекте и в его отдельном помещении, в т.ч. для реализации энергосберегающих мероприятий, наличие изменений в фасадных элементах.

Трудозатраты инструментальных обследований объекта–новостройки на соответствие паспортной информации фактическому состоянию определяют с учетом этажности, погодных условий, удаленности, неиндустриальности прокладки электросетей, необходимости применения специальных электронных приборов, элитности объекта, причем за базовый норматив трудоемкости работ при обследовании, обеспечивающий инженерную целесообразность его проведения, принимают 4–5 выездов в период с апреля по октябрь на 14-этажный объект–новостройку в пределах 3 км на общественном транспорте от ближайшей станции метро.

Для составления паспортов с учетом этажности объектов массовой застройки все объекты классифицируют по количеству этажей на следующие группы: до 5-ти этажей, в том числе коттеджного типа, 5-9 этажей, 10-14 этажей, 15-17 этажей, 18-22 этажа, более 22 этажей.

Далее проводят инструментальные обследования конструктивных и инженерных систем и узлов объекта в процессе его возведения с определением реальных значений тех же параметров и характеристик.

При инструментальном обследовании конструктивных и инженерных систем и узлов объекта проводят сантехническое обследование помещений, отражающее потребительские свойства и качества строительной продукции: уровни теплозащиты наружных ограждающих конструкций, которые проверяют в заводских или натурных условиях эксплуатации объектов, уровни звукоизоляции внутренних ограждающих конструкций от воздушного и ударного шума, которые проверяют в лабораторных или в натурных условиях перед сдачей объекта в эксплуатацию, уровни шума и вибрации от инженерного оборудования объекта – сантехнического оборудования, лифтов, встроенных электрощитовых и другого оборудования, уровни освещенности помещений общественных и жилых объектов, а также объектов индивидуальной застройки, уровни радиационного излучения, включая гамма-излучение, содержание и динамику поступления радона на участке застройки, содержание естественных радионуклидов в строительном сырье, микроклимат помещений, уровни радиационного излучения после завершения отделочных работ и формирования интерьера, результаты исследования питьевой воды водопровода.

При сантехническом обследовании оценку микроклимата помещений проводят путем замера температуры, относительной влажности, скорости движения воздуха, в том числе скорости притока, вытяжки, кратности воздухообмена, загрязнений воздушной среды в помещении путем измерения содержания вредных веществ: фенола, формальдегида, винилбензола, бензола, этилацетата. Оценку микроклимата помещений проводят в три этапа, причем на первом этапе подготавливают приборы и комплектуют необходимое оборудование для проведения измерений, на втором этапе на объекте подготавливают и размечают точки измерений, устанавливают штативы на разных уровнях, измеряют температуру воздуха в помещениях, температуру окружающих поверхностей и отопительных приборов, относительную влажность и скорость движения воздуха в помещении, а на третьем этапе в лаборатории обрабатывают полученные данные результатов, определяют результирующую температуру и ее локальную асимметрию, воздухообмен в помещении, сопоставляют с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по полученным данным. Определение содержания вредных веществ в воздухе осуществляют в три этапа, причем на первом этапе приготавливают химические реактивы, строят градуировочные графики, проверяют и подготавливают приборы и испытательную аппаратуру – поглотительные приборы, электрореспираторы, разделительные колонки, метанаторы и другое специальное оборудование, проводят калибровку приборов, определяющих концентрацию вредных веществ, комплектуют необходимые приборы и приспособления на объекте, а на втором этапе на объекте проводят организационную подготовку по согласованию точек отбора, энергообеспечению, отбор и доставку проб для анализа в лабораторию, а на третьем этапе в лаборатории проводят анализ проб, обработку результатов измерений, оценку концентраций вредных веществ, сопоставление с нормативами, составление протоколов и/или актов по результатам измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению состояния воздушной среды.

При сантехническом обследовании радиационную оценку помещений проводят путем измерения мощности эквивалентной дозы внешнего гамма-излучения и измерения эквивалентной равновесной объемной активности радона в воздухе помещений. Радиационную оценку помещений проводят в три этапа, причем на первом этапе проводят зарядку приборов, контрольные замеры, комплектование необходимыми приборами и приспособлениями, на втором этапе проводят на объекте организационную подготовку измерений, отборы проб воздуха или материалов, измерения с помощью соответствующей аппаратуры на объекте, причем пробы или материалы для анализа доставляют в лабораторию, а на третьем этапе в лаборатории обрабатывают результаты измерений, заполняют журнал радиационного контроля, подготавливают и проводят анализ проб, сопоставляют их с нормативами, составляют протоколы и/или акты испытаний, в том числе с результирующей технической информацией по улучшению радиологического контроля.

При сантехническом обследовании оценку шума и вибрации в помещении проводят путем измерения уровня звукового давления, измерения уровня звука, измерения эквивалентного уровня звука, измерения уровня общей вибрации и измерения уровня локальной вибрации. Оценку шума и вибрации в помещении осуществляют в три этапа, на первом из которых выполняют зарядку приборов и контрольные замеры, в том числе калибровку приборов, комплектование необходимыми приспособлениями для работы на объекте, проводят подготовку к проведению измерений - определяют объем обследований и точки замеров, на втором этапе выполняют на объекте организационную подготовку к проведению измерений, определяют условия обследования, выбирают места установки микрофона или вибропреобразователя, проводят измерения необходимых параметров, а на третьем этапе осуществляют в лаборатории обработку результатов измерений с учетом поправок, рассчитывают измеряемые величины, сопоставляют с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по уменьшению шума и вибрации.

Измерение освещенности в помещении осуществляют в три этапа, причем на первом этапе проверяют работу приборов, проводят контрольные замеры, комплектацию приборов и приспособлений для проведения измерений на объекте, ознакомление с объемом измерений и местами расположения точек замеров, на втором этапе проводят на объекте организационную подготовку к проведению измерений и проведение измерений, а на третьем этапе осуществляют обработку результатов измерений, расчет значений освещенности с учетом поправок, сопоставляют с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению освещенности помещений.

Определение качества питьевой воды осуществляют в три этапа, причем на первом этапе приготавливают химические растворы, подготавливают приборы и испытательную аппаратуру, проводят калибровку приборов, определяющих концентрацию вредных веществ, а также комплектование необходимыми приборами и приспособлениями для работы на объекте, на втором этапе выполняют на объекте организационную подготовку к проведению измерений, отбор проб питьевой водопроводной воды и доставку их в лабораторию, а на третьем этапе осуществляют в лаборатории анализ проб, обработку результатов измерений, расчет концентраций вредных веществ, сопоставление с нормативами, составляют протокол и/или акт результатов измерений, в том числе с предложениями по улучшению питьевой водопроводной воды в здании.

Теплотехническое обследование объекта осуществляют в три этапа, причем на первом этапе выполняют зарядку и калибровку приборов, контрольные замеры, комплектование необходимыми приборами и приспособлениями для работы на объекте, на втором этапе осуществляют на объекте организационную подготовку по определению фактического теплотехнического состояния объекта и проводят обследования, а на третьем - обработку результатов обследования на компьютере, составляют протокол и/или акт и подготавливают заключение, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению теплотехнических качеств ограждающих конструкций объекта.

Проводят обследование не менее 10% помещений по всем уровням, а при одномоментной сдаче в эксплуатацию однотипных серий объектов, выполненных из однотипных партий материалов и сырья проводят выборочную проверку.

При превышении предельно допустимых значений сантехнических показателей проводят детальное обследование объектов, а после завершения исследований составляют протоколы измерений, по результатам которых судят о необходимости внесения исправлений.

После чего сравнивают реальные значения этих параметров с проектными данными, зафиксированными в первичном носителе технической информации, выявляют отклонения и оценивают их соответствие допустимому для данного параметра или характеристики интервала отклонений.

При выходе какого-либо параметра или характеристики за пределы допустимого интервала производят дополнительные работы на объекте по приведению указанного параметра или характеристики к допустимому интервалу.

Составляют результирующий информационный носитель в виде паспортов отдельных помещений объекта, в которые заносят индивидуализирующие его помещения реальные значения упомянутых параметров и характеристик, по которым оценивают фактическое состояние объекта.

Данные паспортов используют для корректировки сроков текущих и капитальных ремонтов, а также для корректировки существующих правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, санитарных правил и норм, правил устройства электроустановок, городских строительных норм и строительных норм и правил.

Для проведения оценки фактического состояния возведенного объекта жилищного фонда способ осуществляют следующим образом.

Создают первичный информационный носитель технической информации – альбом, в который заносят данные, содержащие проектные параметры и проектные инженерно-технические характеристики объекта, его систем, элементов и узлов, отдельных помещений и инженерно-технического оборудования и коммуникаций.

При создании первичного информационного носителя технической информации – альбома, используют существующую базу данных типовых проектов и/или проектную документацию на возведенный объект жилищного фонда.

Перед составлением паспортов объекта и/или помещений определяют совокупность операций и трудоемкость производства работ с учетом наличия проектов паспортов этих или однотипных помещений в уже имеющейся базе данных, имеющейся рабочей документации, наличия зафиксированных в ней изменений до начала строительства, в процессе строительства и в период эксплуатации, этажности дома, секционности, современности проектных решений по электроразводкам в квартире, степени индивидуальности проектного решения, причем все перечисленные факторы учитывают коэффициентами по отношению к базовому нормативу, которые устанавливают эмпирическим путем на основе анализа трудоемкости по составлению паспорта конкретного объекта в период времени, составляющий не менее двух предшествующих лет, причем за базовый норматив трудоемкости работ проведения паспортизации, принимают 14-этажный 3-секционный жилой дом, что соответствует общей площади квартир, составляющей 10000 кв.м.

При определении трудоемкости производства работ по составлению паспортов помещений с учетом наличия проектов паспортов этих или однотипных помещений в уже имеющейся базе данных учитывают наличие всех необходимых типов секций в разработанной номенклатуре конкретной серии в составе базы данных, наличие изменений в компоновке конструктивных элементов и инженерных систем квартир, наличие новых модификаций квартир в доме-новостройке, несоответствие планировочных и конструктивных решений, принятых по первому и последнему этажу, наличие изменений в толщине несущих стен по этажам по отношению к базовой модели серийного объекта, соответствие инженерно-технических решений на объекте и в его отдельном помещении, в т.ч. для реализации энергосберегающих мероприятий, отсутствие изменений в фасадных элементах.

Трудозатраты инструментальных обследований объекта–новостройки на соответствие паспортной информации фактическому состоянию определяют с учетом этажности, погодных условий, удаленности, неиндустриальности прокладки электросетей, необходимости применения специальных электронных приборов, элитности объекта, причем за базовый норматив трудоемкости работ при обследовании, обеспечивающий инженерную целесообразность его проведения, принимают 4 – 5 выездов в период с апреля по октябрь на 14-этажный объект–новостройку в пределах 3 км на общественном транспорте от ближайшей станции метро.

Для составления паспортов с учетом этажности объектов массовой застройки все объекты классифицируют по количеству этажей на следующие группы: до 5-ти этажей, в том числе коттеджного типа, 5-9 этажей, 10-14 этажей, 15-17 этажей, 18-22 этажа, более 22 этажей.

Далее проводят инструментальные обследования конструктивных и инженерных систем и узлов объекта в процессе его эксплуатации с определением реальных значений тех же параметров и характеристик.

При инструментальном обследовании конструктивных и инженерных систем и узлов объекта проводят сантехническое обследование помещений, отражающее потребительские свойства и качества строительной продукции: уровни теплозащиты наружных ограждающих конструкций, которые проверяют в заводских или натурных условиях эксплуатации объектов, уровни звукоизоляции внутренних ограждающих конструкций от воздушного и ударного шума, которые проверяют в лабораторных или в натурных условиях перед сдачей объекта в эксплуатацию, уровни шума и вибрации от инженерного оборудования объекта – сантехнического оборудования, лифтов, встроенных электрощитовых и другого оборудования, уровни освещенности помещений общественных и жилых объектов, а также объектов индивидуальной застройки, уровни радиационного излучения, включая гамма-излучение, содержание и динамику поступления радона на участке застройки, содержание естественных радионуклидов в строительном сырье, микроклимат помещений, уровни радиационного излучения после завершения отделочных работ и формирования интерьера, результаты исследования питьевой воды водопровода.

При сантехническом обследовании оценку микроклимата помещений проводят путем замера температуры, относительной влажности, скорости движения воздуха, в том числе скорости притока, вытяжки, кратности воздухообмена, загрязнений воздушной среды в помещении путем измерения содержания вредных веществ: фенола, формальдегида, винилбензола, бензола, этилацетата. Оценку микроклимата помещений проводят в три этапа, причем на первом этапе подготавливают приборы и комплектуют необходимое оборудование для проведения измерений, на втором этапе на объекте подготавливают и размечают точки измерений, устанавливают штативы на разных уровнях, измеряют температуру воздуха в помещениях, температуру окружающих поверхностей и отопительных приборов, относительную влажность и скорость движения воздуха в помещении, а на третьем этапе в лаборатории обрабатывают полученные данные результатов, определяют результирующую температуру и ее локальную асимметрию, воздухообмен в помещении, сопоставляют с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по полученным данным. Определение содержания вредных веществ в воздухе осуществляют в три этапа, причем на первом этапе приготавливают химические реактивы, строят градуировочные графики, проверяют и подготавливают приборы и испытательную аппаратуру – поглотительные приборы, электрореспираторы, разделительные колонки, метанаторы и другое специальное оборудование, проводят калибровку приборов, определяющих концентрацию вредных веществ, комплектуют необходимые приборы и приспособления на объекте, а на втором этапе на объекте проводят организационную подготовку по согласованию точек отбора, энергообеспечению, отбор и доставку проб для анализа в лабораторию, а на третьем этапе в лаборатории проводят анализ проб, обработку результатов измерений, оценку концентраций вредных веществ, сопоставление с нормативами, составление протоколов и/или актов по результатам измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению состояния воздушной среды.

При сантехническом обследовании радиационную оценку помещений проводят путем измерения мощности эквивалентной дозы внешнего гамма-излучения и измерения эквивалентной равновесной объемной активности радона в воздухе помещений. Радиационную оценку помещений проводят в три этапа, причем на первом этапе проводят зарядку приборов, контрольные замеры, комплектование необходимыми приборами и приспособлениями, на втором этапе проводят на объекте организационную подготовку измерений, отборы проб воздуха или материалов, измерения с помощью соответствующей аппаратуры на объекте, причем пробы или материалы для анализа доставляют в лабораторию, а на третьем этапе в лаборатории обрабатывают результаты измерений, заполняют журнал радиационного контроля, подготавливают и проводят анализ проб, сопоставляют их с нормативами, составляют протоколы и/или акты испытаний, в том числе с результирующей технической информацией по улучшению радиологического контроля.

При сантехническом обследовании оценку шума и вибрации в помещении проводят путем измерения уровня звукового давления, измерения уровня звука, измерения эквивалентного уровня звука, измерения уровня общей вибрации и измерения уровня локальной вибрации. Оценку шума и вибрации в помещении осуществляют в три этапа, на первом из которых выполняют зарядку приборов и контрольные замеры, в том числе калибровку приборов, комплектование необходимыми приспособлениями для работы на объекте, проводят подготовку к проведению измерений - определяют объем обследований и точки замеров, на втором этапе выполняют на объекте организационную подготовку к проведению измерений, определяют условия обследования, выбирают места установки микрофона или вибропреобразователя, проводят измерения необходимых параметров, а на третьем этапе осуществляют в лаборатории обработку результатов измерений с учетом поправок, рассчитывают измеряемые величины, сопоставляют с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по уменьшению шума и вибрации.

Измерение освещенности в помещении осуществляют в три этапа, причем на первом этапе проверяют работу приборов, проводят контрольные замеры, комплектацию приборов и приспособлений для проведения измерений на объекте, ознакомление с объемом измерений и местами расположения точек замеров, на втором этапе проводят на объекте организационную подготовку к проведению измерений и проведение измерений, а на третьем этапе осуществляют обработку результатов измерений, расчет значений освещенности с учетом поправок, сопоставляют с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению освещенности помещений.

Определение качества питьевой воды осуществляют в три этапа, причем на первом этапе приготавливают химические растворы, подготавливают приборы и испытательную аппаратуру, проводят калибровку приборов, определяющих концентрацию вредных веществ, а также комплектование необходимыми приборами и приспособлениями для работы на объекте, на втором этапе выполняют на объекте организационную подготовку к проведению измерений, отбор проб питьевой водопроводной воды и доставку их в лабораторию, а на третьем этапе осуществляют в лаборатории анализ проб, обработку результатов измерений, расчет концентраций вредных веществ, сопоставление с нормативами, составляют протокол и/или акт результатов измерений, в том числе с предложениями по улучшению питьевой водопроводной воды в здании.

Теплотехническое обследование объекта осуществляют в три этапа, причем на первом этапе выполняют зарядку и калибровку приборов, контрольные замеры, комплектование необходимыми приборами и приспособлениями для работы на объекте, на втором этапе осуществляют на объекте организационную подготовку по определению фактического теплотехнического состояния объекта и проводят обследования, а на третьем - обработку результатов обследования на компьютере, составляют протокол и/или акт и подготавливают заключение, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению теплотехнических качеств ограждающих конструкций объекта.

При превышении предельно допустимых значений сантехнических показателей проводят детальное обследование объектов, а после завершения исследований составляют протоколы измерений, по результатам которых судят о необходимости внесения исправлений.

После чего сравнивают реальные значения этих параметров с проектными данными, зафиксированными в первичном носителе технической информации, выявляют отклонения и оценивают их соответствие допустимому для данного параметра или характеристики интервала отклонений.

При выходе какого-либо параметра или характеристики за пределы допустимого интервала производят дополнительные работы на объекте по приведению указанного параметра или характеристики к допустимому интервалу.

Составляют результирующий информационный носитель в виде паспортов отдельных помещений объекта, в которые заносят индивидуализирующие его помещения реальные значения упомянутых параметров и характеристик, по которым оценивают фактическое состояние объекта.

Данные паспортов используют для корректировки сроков текущих и капитальных ремонтов, а также для корректировки существующих правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, санитарных правил и норм, правил устройства электроустановок, городских строительных норм и строительных норм и правил.

Формула изобретения

1. Способ оценки фактического состояния возводимого или возведенного объекта жилищного фонда, характеризующийся тем, что проводят инструментальные обследования объекта, его конструктивных и инженерных систем, элементов и узлов, отдельных помещений, инженерно-технического оборудования и коммуникаций в процессе возведения и/или в процессе эксплуатации объекта с последующим сравнением реальных значений параметров и характеристик с проектными данными – проектными параметрами и проектными инженерно-техническими характеристиками объекта, его систем, элементов и узлов, отдельных помещений, инженерно-технического оборудования и коммуникаций, выявляют отклонения и оценивают их соответствие допустимому для данного параметра или характеристики интервалу отклонений, причем при инструментальном обследовании конструктивных и инженерных систем, элементов и узлов, отдельных помещений объекта определяют уровни теплозащиты наружных ограждающих конструкций, уровни звукоизоляции ограждающих конструкций от воздушного и ударного шума, уровни освещенности помещений, проводят оценку микроклимата помещений путем замера температуры, относительной влажности, скорости движения воздуха, в том числе скорости притока, вытяжки, кратности воздухообмена, оценку загрязнений воздушной среды в помещении путем измерения содержания вредных веществ в воздухе, а также оценку шума и вибрации в помещении и от инженерно-технического оборудования объекта путем измерения уровня звукового давления, измерения уровня звука, измерения эквивалентного уровня звука, измерения уровня общей вибрации и измерения уровня локальной вибрации, и определение качества питьевой воды водопровода для последующей оценки по полученным реальным значениям упомянутых параметров и характеристик фактического состояния объекта с занесением полученных реальных их значений в индивидуализирующий объект результирующий информационный носитель в виде паспорта объекта.

2. Способ по п.1, отличающийся тем, что при оценке шума и вибрации от инженерно-технического оборудования объекта определяют уровни шума и вибрации от сантехнического оборудования, лифтов, встроенных электрощитовых и другого оборудования.

3. Способ по п.1, отличающийся тем, что дополнительно проводят радиационную оценку помещений, при этом определяют уровни радиационного излучения, включая гамма-излучение, содержание и динамику поступления радона на участке застройки, содержание естественных радионуклидов в строительном сырье и отделочных материалах, при этом измеряют мощность эквивалентной дозы внешнего гамма-излучения и эквивалентную равновесную объемную активность радона в воздухе помещений.

4. Способ по п.1, отличающийся тем, что при оценке загрязнений воздушной среды в помещении измеряют содержание в воздухе таких вредных веществ, как фенол, формальдегид, винилбензол, бензол, этилацетат.

5. Способ по любому из пп.1-4, отличающийся тем, что при выходе какого-либо параметра или характеристики за пределы допустимого интервала производят дополнительные работы на объекте по приведению указанного параметра или характеристики к допустимому интервалу.

6. Способ по любому из пп.1-4, отличающийся тем, что полученные реальные параметры и/или характеристики используют для корректировки сроков текущих и капитальных ремонтов, а также норм технической эксплуатации объектов жилищного фонда.

7. Способ по п.3, отличающийся тем, что радиационную оценку помещений проводят в три этапа, причем на первом этапе проводят зарядку приборов, контрольные замеры, комплектование необходимыми приборами и приспособлениями, на втором этапе проводят на объекте организационную подготовку измерений, отборы проб воздуха или материалов, измерения с помощью соответствующей аппаратуры на объекте, причем пробы или материалы для анализа доставляют в лабораторию, а на третьем этапе в лаборатории обрабатывают результаты измерений, заполняют журнал радиационного контроля, подготавливают и проводят анализ проб, сопоставляют их с нормативами, составляют протоколы и/или акты испытаний, в том числе с результирующей технической информацией по улучшению радиологического контроля.

8. Способ по п.1, отличающийся тем, что оценку микроклимата помещений проводят в три этапа, причем на первом этапе подготавливают приборы и комплектуют необходимое оборудование для проведения измерений, на втором этапе на объекте подготавливают и размечают точки измерений, устанавливают штативы на разных уровнях, измеряют температуру воздуха в помещениях, температуру окружающих поверхностей и отопительных приборов, относительную влажность и скорость движения воздуха в помещении, а на третьем этапе полученные данные результатов обрабатывают в лаборатории, определяют результирующую температуру и ее локальную асимметрию, воздухообмен в помещении, сопоставляют их с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по полученным данным.

9. Способ по п.1 или 4, отличающийся тем, что измерение содержания вредных веществ в воздухе осуществляют в три этапа, причем на первом этапе приготавливают химические реактивы, строят градуировочные графики, проверяют и подготавливают приборы и испытательную аппаратуру – поглотительные приборы, электрореспираторы, разделительные колонки, метанаторы и другое специальное оборудование, проводят калибровку приборов, определяющих концентрацию вредных веществ, комплектуют необходимые приборы и приспособления на объекте, а на втором этапе на объекте проводят организационную подготовку по согласованию точек отбора, энергообеспечению, отбор и доставку проб для анализа в лабораторию, а на третьем этапе в лаборатории проводят анализ проб, обработку результатов измерений, оценку концентраций вредных веществ, сопоставление результатов измерений с нормативами, составление протоколов и/или актов по результатам измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению состояния воздушной среды.

10. Способ по п.1 или 2, отличающийся тем, что оценку шума и вибрации в помещении и от инженерно-технического оборудования объекта осуществляют в три этапа, на первом из которых выполняют зарядку приборов и контрольные замеры, в том числе калибровку приборов, комплектование необходимыми приспособлениями для работы на объекте, проводят подготовку к проведению измерений – определяют объем обследований и точки замеров, на втором этапе выполняют на объекте организационную подготовку к проведению измерений, определяют условия обследования, выбирают места установки микрофона или вибропреобразователя, проводят измерения необходимых параметров, а на третьем этапе осуществляют в лаборатории обработку результатов измерений с учетом поправок, рассчитывают измеряемые величины, сопоставляют результаты измерений с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по уменьшению шума и вибрации.

11. Способ по п.1, отличающийся тем, что определение уровня освещенности в помещении осуществляют в три этапа, причем на первом этапе проверяют работу приборов, проводят контрольные замеры, комплектацию приборов и приспособлений для проведения измерений на объекте, ознакомление с объемом измерений и местами расположения точек замеров, на втором этапе проводят на объекте организационную подготовку к проведению измерений и проведение измерений, а на третьем этапе осуществляют обработку результатов измерений, расчет значений освещенности с учетом поправок, сопоставляют результаты измерений с нормативами, составляют протокол и/или акт измерений, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению освещенности помещений.

12. Способ по п.1, отличающийся тем, что определение качества питьевой воды водопровода осуществляют в три этапа, причем на первом этапе приготавливают химические растворы, подготавливают приборы и испытательную аппаратуру, проводят калибровку приборов, определяющих концентрацию вредных веществ, а также комплектование необходимыми приборами и приспособлениями для работы на объекте, на втором этапе выполняют на объекте организационную подготовку к проведению измерений, отбор проб питьевой водопроводной воды и доставку их в лабораторию, а на третьем этапе осуществляют в лаборатории анализ проб, обработку результатов измерений, расчет концентраций вредных веществ, сопоставление их с нормативами, составляют протокол и/или акт результатов измерений, в том числе с предложениями по улучшению питьевой водопроводной воды в здании.

13. Способ по п.1, отличающийся тем, что определение уровней теплозащиты наружных ограждающих конструкций объекта осуществляют в три этапа, причем на первом этапе выполняют зарядку и калибровку приборов, контрольные замеры, комплектование необходимыми приборами и приспособлениями для работы на объекте, на втором этапе осуществляют на объекте организационную подготовку по определению фактического теплотехнического состояния объекта и проводят обследования, а на третьем этапе – обработку результатов обследований на компьютере, составляют протокол и/или акт и подготавливают заключение, в том числе с выдачей результирующей технической информации по улучшению теплотехнических качеств наружных ограждающих конструкций объекта.